一般的知識について当社について3つの「宣言」について各種契約について大規模修繕工事、長期修繕計画について

◆一般的知識について
           管理費等の知識として知っておくと便利なことについてのQ&Aです。

□Q1.管理費と修繕積立金の違いは何ですか。

□Q2.管理会社と管理組合とのトラブルで大きなことは何ですか。

□Q3.現在の管理会社に支払っている委託費は高いのですか。

□Q4.管理費を多く支払えば、建物の資産価値は下がらなくてすむのですか。

□Q5.管理委託費を下げたことにより建物の寿命は縮まらないのですか。

□Q6.一般的に大きいマンションより小さいマンションは、管理費が足りなくなるのですか。


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◆当社について
           会社概要、業務概要、業務の進め方等、当社についてのQ&Aです。

□Q7.理事会や組合の集まりで説明をしていただけるのですか

□Q8.御社のマンション管理委託費の標準はあるのですか。

□Q9.御社は「管理委託業務」を行って頂けるのですか

□Q10.対象はマンションだけですか

□Q11.説明会では、どんなことを行っているのですか。

□Q12.無料簡易診断でなにが、わかるのですか。

□Q13.御社のマークには、何か意味があるのですか。

□Q14.無料簡易診断は、どの範囲まで”無料業務”として行ってもらえるのですか。

□Q15.管理組合の役員(理事、監査役)ではないのですが、管理費等の削減に対して非常に興味があります。御社をどのように活用すればよいですか。

□Q16.御社は、他のコンサルタント会社と何が違うのですか

□Q17.現在理事なのですが、自分で作った削減計画等を管理会社がなかなか受入れてくれません。どうすれば良いでしょうか。


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◆3つの「宣言」について
           当社の業務方針である”3つの宣言”についてのQ&Aです。

□Q18.どうやって管理費をさげるのですか。

□Q19.どうやって大規模改修工事費をさげるのですか

□Q20.管理会社の中間マージンってどのくらい入っているのですか。

□Q21.入札って効果あるのですか。

□Q22.直接契約をすると理事の仕事が増えるのではないですか。

□Q23.修繕積立金の値上げをせずに、抑制できるのですか。

□Q24.長期修繕計画は何を見直すのですか。

□Q25.「最適化」とはどんなことをするのですか。


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◆各種契約について
           当社でご用意しております様々な契約のためのQ&Aです。

□Q26.契約の種類には、どのようなものがあるのですか。

□Q27.他の組合はどの契約が多いですか。

□Q28.入札業者の選定はどうしているのですか。

□Q29.現在の管理会社を変更しなくてはならないのですか。

□Q30.御社に業務をお願いし、直接契約をした場合、各業務の管理・報告や業者選定等は組合の仕事として増えるのですか。

□Q31.管理会社を変更する場合、理事会に新たな負担は生じませんか。

□Q32.御社に仕事を依頼(管理委託費削減業務)した場合、管理委託費の内訳根拠は何ですか。

□Q33.管理委託費削減業務を行う際に、”引っかき回し”て、終わってしまう心配はないのですか。

□Q34.管理委託費削減業務で削減業務項目の範囲を限定することはできますか。

□Q35.代理店契約をしたい場合は、どうすればよいのですか。

□Q36.代理店契約と営業店契約は何が違うのですか。


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◆大規模修繕工事、長期修繕計画について
           お客さまの資産(修繕積立金)を大規模修繕工事にうまく活用するためのQ&Aです。

□Q37.長期修繕計画作成に費用はかかるのですか。

□Q38.大規模改修工事に伴う将来の一時負担金が心配なのですが。

□Q39.長期修繕計画で費用が最終的に足りなくなるのはなぜですか。

□Q40.なぜ大規模改修工事費削減業務で工事費が下がるのですか。

□Q41.当方の組合では大規模修繕工事を控えているのですが、どのように御社を活用できるのですか。

□Q42.工事業者選定で、従来の管理会社同様、業者との癒着に対する心配はないのですか。

□Q43.「修繕工事は管理会社に任せるのが安心」という風潮が大半なのですが。どうしたらよいでしょうか。

Q44.1年後の大規模修繕工事をすでに管理会社とは別のコンサルタント会社に依頼しているのですが、削減できますか。


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□Q1.管理費と修繕積立金の違いは何ですか
A1.管理費は、マンションを維持管理する為の費用で、ほとんどの組合さまが余剰金として残りません。修繕積立金は、将来行われる予定の大規模修繕工事をする為の預金です。修繕積立金が将来足りなくなる組合さまがほとんどです。修繕積立金の値上げを考える前に、管理委託費の低減を考えましょう。なお、管理費会計が赤字や修繕積立金の値上げを考えている組合さまは、是非弊社へご相談下さい。

□Q2,管理会社と管理組合とのトラブルで大きなことは何ですか
A2.「管理委託費が高い」「管理がいい加減」がトップに上げられます。さらに「管理委託費や修繕工事費等の内訳が無い」または「内訳を教えてくれない」等、管理会社の情報公開不足が問題になっています。また管理会社の試算する修繕積立金が、いざ大規模修繕工事の時期になると多額の追加費用が発生し、組合さまの大きな負担になっているとのことです。なお弊社は以上の問題を全て解決し、さらなるお客さまの満足度向上を目指します。

□Q3.現在の管理会社に支払っている委託費は高いのですか

A3.建物の仕様・設備や管理人の勤務時間、清掃状況などによって大きく異なりますが、分譲会社の子会社が管理会社になっている場合、販売以前に価格を決めている為、比較的高い設定になっているようです。弊社では無料簡易診断を行っておりますので、疑問に思った組合さまは是非ご活用下さい。

□Q4.管理費を多く支払えば、建物の資産価値は下がらなくてすむのですか
A4.そんなことはありません。たくさん管理を行ったからと言って建物の資産価値下落を防ぐことはできません。大半は無駄になります。建物の「資産価値の目減り」、「寿命」、「管理」、「修繕工事」等は複雑に絡み合っております。費用対効果を考えることが重要です。なお管理を怠ると急激に資産価値は下がります。

□Q5.管理委託費を下げたことにより建物の寿命は縮まらないのですか
A5.縮まりません。弊社は管理仕様(質・量)を変えることなく、管理委託費を下げますのでご安心下さい。

□Q6.一般的に大きいマンションより小さいマンションは、管理費が足りなくなるのですか
A6.そんなことはありません。
おそらく管理委託費の値下げ要求を断る業者の”いいわけ”に過ぎません。

□Q7.理事会や組合の集まりで説明をしていただけるのですか
A7.ご要望があれば、説明に伺わせていただきます。
当然無料でございます。

→説明会

□Q8.御社のマンション管理委託費の標準はあるのですか
A8.マンションの規模、設備、形態、戸数、組合さまの要望等によって大きく変化します。弊社の無料簡易診断をご活用下さい。

□Q9.御社は「管理委託業務」を行って頂けるのですか
A9.申し訳ありませんが、行っておりません。
関東は、当社グループ会社である「建物最適管理(株)」が承っております。
九州は、当社代理店である「(有)然コミュニケーションズ(092-712-7775)」が承っております。その他の地域の方は別途ご相談下さい。

□Q10.対象はマンションだけですか
A10.対象は建物全てです。
事務所ビル、病院、福祉施設、ホテル等、幅広い建物を対象としています。

□Q11.説明会では、どんなことを行っているのですか
A11.マンションをとりまく現状・動向から、組合さまと管理会社の間にあるトラブル・問題点を抽出します。その上で、トラブル・問題点における解決策を、実際に弊社が行った具体例を織り交ぜながら説明しております。無料簡易診断を行った組合さまは、その報告内容を詳しく説明しております。

□Q12.無料簡易診断でなにが、わかるのですか
A12.無料ですので、実際にお試し頂くことをお勧め致します。
組合さまの現状把握、問題抽出、解決策がお解かりいただけます。その後、解決する手段として弊社をご活用ください。


□Q13.御社のマークには、何か意味があるのですか
A13.上下の赤い矢印は、下向きが「管理委託費、大規模改修工事費の削減(コストダウン)」を、上向きが「資産価値・組合さまの満足度UP」を表します。中央の帯が全てを実現させる為に、当社ががっちりサポートする精神を表現しています。

□Q14.無料簡易診断は、どの範囲まで”無料業務”として行ってもらえるのですか
A14.まず、組合さまに現状(管理費・修繕積立金会計、長期修繕計画)把握の手助けをいたします。そこから問題を抽出し、解決策を提案いたします。
またご要望をいただければ、組合さま・理事会さまの所へ直接お伺いして、無料簡易診断後の結果報告、質疑・相談等を、ご説明させていただきます。

→無料簡易診断


□Q15.管理組合の役員(理事、監査役)ではないのですが、管理費等の削減に対して非常に興味があります。御社をどのように活用すればよいですか。
A15.まずはご一報ください。
弊社が受ける相談の半分以上は、役員(理事、監査役)さまですが、ご自分の支払っている管理費を値下げする為に頑張り、実際に値下げにこぎ着けた例もございます。遠慮せずご連絡ください。まずは、無料簡易診断のご活用をお勧め致します。

→詳しくは「業務の流れ」をごらんください。

□Q16.御社は、他のコンサルタント会社と何が違うのですか。
A16.ご提案の信憑性が全く異なります。弊社はグループ会社で「管理受託会社(建物最適管理(株))」、「建設会社(堀建設(株))」を構成しておりますので、ご提案の単価や内容が現実的な設定になっており、いわゆる絵に描いた餅ではありません。

□Q17.現在理事なのですが、自分で作った削減計画等を管理会社がなかなか受入れてくれません。どうすれば良いでしょうか。
A17.弊社をご活用ください。
組合さまが自主的に削減計画等を提出したところで、なかなか効果は期待できません。管理会社はプロです。いろいろな理由をつけて煙に巻いてしまいます。プロには、専門的な知識と経験をもったプロ集団が対応することが必要です。また、管理会社とのわずらわしい交渉ごとを、お客さまが普段の生活を営みながら行うのは大変な負担です。弊社を活用すればお客さまの新たな費用負担がなく削減計画を実行し、組合さまの資産を守ることができます。


□Q18.どうやって管理費をさげるのですか
A18.現管理会社を通じて再委託(管理)されている、各専門会社(管理)との直接契約による、中間マージンの排除や管理会社も含めた各専門会社(管理)を入札により選定する競争原理の導入等によります。

□Q19.どうやって大規模改修工事費をさげるのですか

A19.現管理会社を通じて再発注(工事)されている、建設会社(工事)や各専門工事会社との直接契約による、中間マージンの排除や管理会社も含めた建設会社(工事)や各専門工事会社を入札により選定する競争原理の導入等によります。

□Q20.管理会社の中間マージンってどのくらい入っているのですか
A20.各管理会社によって異なると思いますが、弊社調査では、大手で30%前後、中堅で20%前後です。
注意:上記の数字は、あくまでも弊社の実績であり、実際とは異なる場合がありますのでご了承下さい。


□Q21.入札って効果あるのですか
A21.びっくりするような効果があります。是非一度弊社をご活用下さい。
ご自分で行う場合、仕様や数量にご注意下さい。


□Q22.直接契約をすると理事の仕事が増えるのではないですか
A22.そのようなことは全くございません。業務の発注やクレーム対応、業務の履行問題など、現状と同じになるように管理委託契約書を修正しますのでご安心下さい。

□Q23.修繕積立金の値上げをせずに、抑制できるのですか

A23.管理委託費(支出)を削減し、削減した費用を修繕積立金会計に振り替えて、修繕積立金会計の収入を増やしたり、大規模改修工事費(支出)を削減し、修繕積立金会計の支出を減らしたり、長期修繕計画を見直して、修繕積立金会計の総支出を減らす等して修繕積立金会計の増強を行いますので抑制できます。

□Q24.長期修繕計画は何を見直すのですか

A24.見直す内容は多岐に渡ります。例えば、工事周期、工事数量、使用材料、工事単価、など・・・・・。

□Q25.「最適化」とはどんなことをするのですか

A25.建物の「資産価値の目減り」、「寿命」、「管理項目及び費用」、「修繕工事項目及び費用」等を、トータル的に解析し、管理と長期修繕計画の最適化を実現致します。

□Q26.契約の種類には、どのようなものがあるのですか
A26.「各種契約」の項目をご覧いただければ、おわかりになると思いますが、「管理委託費削減業務」、「大規模改修工事費削減業務」、「管理補佐業務」、及び「顧問業務」の4種類になります。「管理委託費削減業務」、「大規模改修工事費削減業務」は完全成功報酬になっております。

□Q27.他の組合はどの契約が多いですか
A27.理事会さまの決議のみでご契約が出来る、「管理委託費削減業務」が大多数を占めております。2008年頃からは直接「管理委託契約」を弊社グループ会社である「建物最適管理(株)」と締結する組合さまが増加しております。

□Q28.入札業者の選定はどうしているのですか
A28.弊社は、業者の登録制をしており、各専門会社(管理)、建設会社(工事)や各専門工事会社をそこから選定します。お客さまのお知り合いにそのような業者がいる場合は、その業者も入札に参加させます。お付き合いのない業者を入札に参加させた場合、質に大きな問題が得きる可能性が大きい為、このような形式を取っております。

□Q29.現在の管理会社を変更しなくてはならないのですか
A29.いいえ。そんなことはありません。
弊社の契約は全て、管理会社の変更は必須ではありません。目的は「管理委託費」や「大規模改修工事費」を削減することであり、管理会社の変更ではありません。突然管理会社を変更する事は、組合さまの心配や負担が大きいことが予想されますので、まずは一度弊社にご相談下さい。

「各種契約」

□Q30.御社に業務をお願いし、直接契約をした場合、各業務の管理・報告や業者選定等は組合の仕事として増えるのですか

A30.仕事が増えることはありません。
業務の実施スケジュール管理、実施の指示、業務報告、クレーム対応、業務の履行問題などは、従前と同様、管理会社が事務管理業務の内、管理運営業務として行うよう管理委託契約書を修正致しますのでご安心下さい。

□Q31.管理会社を変更する場合、理事会に新たな負担は生じませんか
A31.負担はまったく生じません。
管理会社を変更する際の面倒な書類作成、諸手続き、組合さまへの説明等は、すべて弊社が行います。

□Q32.御社に仕事を依頼(管理委託費削減業務)した場合、管理委託費の内訳根拠は何ですか
A32.各専門業種ごと最低3社から見積りをとっております。現在の管理内容に対する質・量を変更することなく、金額が下がる会社を選定しております。当然、各業者より提出された書類はすべてご提出致します。

→管理委託費削減業務


□Q33.管理委託費削減業務を行う際に、”引っかき回し”て、終わってしまう心配はないのですか。
A33.心配ございません。
管理委託費削減業務は、一年間お客さまと一緒になって業務を行います。業務を行う際には必ずお客さまの承認を得たうえで実行しておりますので”引っかき回す”ことは絶対にございません。弊社はお客さまの黒子に徹しております。なお一年間業務終了後「管理補佐業務」を結ぶことで、せっかく改善された管理費がもとに戻らないように監視することができます。

□Q34.管理委託費削減業務で削減業務項目の範囲を限定することはできますか。
A34.基本的には、項目範囲を限定することはできません。
しかし弊社が業務を行う場合、必ずお客さまの承認を得ることになります。ですから必要のない項目は、お客さまが承認しなければ業務を行いません。

どうしてもというお客さまには個別に対応させていただきます。

□Q35.代理店契約をしたい場合は、どうすればよいのですか。
A35.まずは、ご一報ください。
個人・法人問わず受け付けしております。弊社の業務方針、業務提携の範囲、業務に対する対価(報酬)等、詳細にご説明いたします。

□Q36.代理店契約と営業店契約は何が違うのですか。
A36.管理実務を行うか否かで分かれます。
代理店契約は、営業〜管理実務までの業務を行っていただきます。
営業店契約は、営業のみを行っていただきます。

□Q37.長期修繕計画作成に費用はかかるのですか
A37.2007年1月より費用を頂戴しております。最適な管理を行うためには必要不可欠なものです。お客さまのマンションの使用材料、設備などにより大きく変わってきますので、一度弊社にご相談ください。

□Q38.大規模改修工事に伴う将来の一時負担金が心配なのですが
A38.まずは無料簡易診断をお試しください。
組合さまの現状把握、問題抽出、解決策がお解かりいただけます。その後、解決する手段として弊社をご活用ください。

→管理委託費削減業務
→大規模改修工事費削減業務

□Q39.長期修繕計画で費用が最終的に足りなくなるのはなぜですか
A39.計画性のない修繕計画、管理会社に都合のいい修繕計画等、の管理会社によるずさんな計画が、結果的にお客さまの首を締め付けてしまい、修繕積立金の不足を生じさせる最大の原因となっております。また、修繕工事を管理会社が請け負い、25〜40%の中間マージンを上乗せする為、工事金額自体が膨れあがることも大きな原因です。管理会社が修繕工事の請負会社になっている組合さまは要注意です。

□Q40.なぜ大規模改修工事費削減業務で工事費が下がるのですか
A40.一つ目は、組合さまと建設会社(工事)や各専門工事会社が直接契約をすることにより、管理会社の中間マージンが削減されます。二つ目は、業者選定をする際に競争入札を実施することにより工事費が下がります。最後に、施工数量や材料、方法を見直すことにより下がります。以上3点により、約30%前後工事費が下がります。ただし、入札の際は「見積もり」ではなく「入札」であることに注意して下さい。入札とは「設計書、仕様書」を作成し、各業者に単価だけ入れてもらうことです。同じ土俵で競争させなければ一番安価な業者を選定することは出来ません。組合さまが自ら行いますと、ほとんどの方が失敗するのは「入札」ではなく「見積もり」を行って頭金額だけを比較検討する為です(各業者によって仕様・数量はバラバラです)。失敗しない為にも、是非弊社をご活用下さい。

→大規模改修工事費削減業務


□Q41.当方の組合では大規模修繕工事を控えているのですが、どのように御社を活用できるのですか。
A41.まずは、弊社にご一報ください。
大規模修繕工事は、管理会社にとって「密の味」となっているのが現状です。お客さまの修繕積立金という資産を必要以上に徴収しようと狙っています。修繕積立金を「密の味」にさせないためにも、早めにご相談ください。弊社をご活用なされば、千万円単位で工事費を削減できる可能性が十分あります。

大規模改修工事費削減業務の流れ」で詳しく図解しておりますのでそちらをご覧ください。

□Q42.工事業者選定で、従来の管理会社同様、業者との癒着に対する心配はないのですか。
A42.あり得ません。
入札の実施に当たり、数社の工事業者から工事金額に対して最適な工事会社を選定いたしますが、インターネットにより入札を実施している為、各業者が顔を合わせることがありません。また、一番安価な業者が選ばれるわけではなく、決定するのは組合さまになっている為です。従来の管理会社のような工事業者との癒着はあり得ません。


□Q43.「修繕工事は管理会社に任せるのが安心」という風潮が大半なのですが。どうしたらよいでしょうか。
A43.まずは、弊社にご一報ください。
管理会社に修繕工事を任せても、中間マージン(15〜40%)が発生し工事費が高くなるだけです。管理会社は工事費にたっぷり利益をのせて組合さまにご請求しています。実際は安い工事会社に丸投げして管理会社は何もしないのが実状です。


□Q44.1年後の大規模修繕工事をすでに管理会社とは別のコンサルタント会社に依頼しているのですが、削減できますか。
A44.おそらく可能だと思います。
弊社は「設計書、仕様書」を作成し、「入札」を実施しており、他社が行っている「見積もり」を数社取る内容とは大きく異なります。まずは一度ご相談ください。



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