株式会社
管理費SG協会

月曜評論　平成16年5月号
マンスリー・ノート・５３
マンション居住者の権利は守られているか（中）
「重要事項説明書」の配布を怠る管理会社
拓殖大学教授■藤岡　信勝

マンションの管理組合が管理会社のいいなりになる構造

　前回は、自由主義史観研究会の事務所として使用するため私が購入したマンションＢの理事長になり、偶然も重なって、同マンションの管理会社を変更するに至った経過を書いた。この管理会社変更問題が、私が居住している、隣のマンションＡにも飛び火するのは必然のなりゆきだった。
　マンションＡでも、その管理をする業者を、「管理費削減協会」という名称の新しい管理会社に変更したいと積極的に動き出したのは、私よりもマンションＢの副理事長のＨさんだった。話がややこしくなるが、Ｈさんは私がマンションＢの理事長になった時期にいっしょに副理事長になられた方である。Ｈさんも、マンションＡの居住者でありながらマンションＢにも部屋を所有しているという点で、私と同じ立場にあった。
　管理会社変更後の管理費削減協会の活動はめざましかったから、ＨさんはマンションＡでも同じ管理会社に管理を依頼すれば大きなメリットがあると考えたのだ。Ｈさんはご商売をなさっている方だから、当然ながら、私などよりも数字にははるかに明るく、敏感である。Ｈさんは、マンションＡの理事長に話して、管理会社変更の件を取り上げてほしいと依頼した。しかし、女性の理事長は、もう自分たちの任期も終わりなので、この問題は次の理事会で取り上げてもらうか、Ｈさん自身が取り組んでやってほしい、と返答した。こうして、マンションＡでは、理事会が率先して管理会社を変更するコースは道が閉ざされることになった。
　一方、私のほうには、マンションＡの今までの管理会社に決定的な不信感を持つに至る事情が発生していた。それは、重要事項説明書の配布にからむ問題である。その経過に入る前に、マンション管理の一般的な実態について述べておきたい。
　マンションの管理組合と管理会社は、契約関係にある。管理組合が管理業務委託の発注者であり、管理会社は受注者ということになる。もし、管理会社の業務の実態が居住者にとって不満足なものであるならば、管理組合としては管理会社をいつでも変更できるはずだ。これはちょうど、一般の消費者がメーカーＡの商品が気に入らなければ、メーカーＢの商品にいつでも買い換えることができるのと少しも変わらない。
　原則はこの通りなのだが、実態は著しく異なる。多くの場合、主客転倒して、マンションの管理組合は管理会社の言いなりになっている。管理会社がほぼ百パーセント管理組合をコントロールしているといっても過言ではない。どうしてそうなるのか、理由は二つある。
　一つは、マンション居住者は例外的な場合をのぞき、マンション管理についてはズブの素人で、何の専門的知識も有していない、ということがある。また、かりに多少の知識を有する人が居住者の中にいても、その人は自らの本業を抱えているのだから、マンション管理に専念することはできない。従って、管理会社が言うことについて、それを否定する知識も材料もないままに従うしかないというのが実情である。
　もう一つ、もっと根本的な理由は、マンション居住者のマンション管理に対する関心が薄く、管理組合もほとんど機能していないケースがざらにあるということだ。どこのマンションでもそうだが、入居者はまったく偶然に同じマンションにすむことになった人間のあつまりである。いわば烏合の衆にすぎない。だから、そもそもマンションの管理組合が何のためにあるのか、なぜそんな面倒な組織を運営しなければならないのかピンと来ないというのが、多くの入居者の実態である。ほかならぬ、私自身がそうだった。だから、進んでマンションの管理組合の役員を引き受けようとする酔狂な人など滅多にいるはずもなく、みんな回り番で当たった時だけ、いやいやながら最低限の義務をこなしているというのが偽らざる実情である。
　その結果、マンションの管理会社は、管理費を不当に高額に設定したり、必要もない修繕工事を発注したり、高率の中間マージンを取ったりすることができる。私は、マンションＢの管理会社変更問題に関わったことから週刊誌や経済誌の記事を調べて驚いたのだが、こうした不満やトラブルが続発し、かくれた社会問題にすらなっていたのである。

管理業者に義務を課し、所有者の権利を保護する「マン管法」

　 そこで、マンション居住者の権利を保護することを目的とした法律を整備する必要が指摘され、遅まきながら、「マンション管理の適正化の推進に関する法律」が制定された。この法律は、平成十二年十二月一日に衆議院本会議で可決成立し、翌平成十三年八月一日から施行された。
　マンションの区分所有権については、昭和三十七年に施行された「建物の区分所有等に関する法律」があるものの、マンション管理について定めた法律としてはこれが最初であり、「マンション」という言葉を使った法律もこれが初めてである。なお、この法律は、短く「マンション管理適正化法」と呼ばれているが、所管の国土交通省に電話したとき、担当者は「マンカンホウ関係ですね」という言い方をしていたので、今後はその略称を借用して「マン管法」と呼ぶことにする。
　さて、管理費削減協会は、一月二十九日のマンションＢの臨時総会で管理会社変更の件が満場一致で可決されたあと、ほとんど日をおかずに、マンションＢの区分所有者全員を対象に、委託契約に関する重要事項の説明会を開催した。これは、マン管法第七十二条に次のように定められていることに基づくものである。以下の条文の引用で、文脈上拙論の論旨に直接関係のない（　）の中の注記的な部分は、適宜省略する。
　第七十二条 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。
　日程を調べてみると、管理費削減協会は、二月五日付けで、（一週間後の）二月十二日に場所と時間を決めて重要事項の説明会を開くことの通知と、六ページの重要事項説明書を区分所有者全員に配布した。そして、説明会の翌日の十三日、別表を含めて九ページにわたる管理委託契約書を両者の間で締結した。契約期間は、三月一日から翌年二月二十八日までの一年間である。
　以上は、新規契約の場合の手続きであるが、マン管法は、同一条件による更新の場合の手続きも、次のように定めている。
　第七十二条　２ マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
　この第２項を読むと、契約条件が少しでも変更される場合は、新規の契約と同じように、第１項に従って説明会を開かなければならないことがわかる。同一の契約条件の場合に限り、重要事項説明書の交付だけでよく、説明会開催の義務は免除されている。

三回にわたって重要事項の配布を怠っていた管理会社

　以上のことを、管理組合の理事長という立場上、否応なく「学習」していた私は、マンションＡについて、奇妙なことに気付いた。私が居住するマンションＡの管理会社は、一度も重要事項説明書を配布したことがないのである。
　マンションＡの管理会社は、六年前の入居当初は、マンションを建てた建設会社の子会社があたっていた。しかし、その会社は数年後に倒産したため、別の管理会社にたらい回しされ、その管理会社（「Ｃ社」とよぶことにしよう）が担当して今日に至っている。ディベロッパー系の最初の管理会社も、その次のＣ社も、私たち区分所有者が主体的に選んだ会社ではない。親を亡くした子どもが親戚の家にたらい回しで預けられてきたようなものである。
　それでも、管理会社には法律を守る義務がある。はじめの頃は法律がなかったのだから、管理会社に義務はなかったとは言える。しかし、先にのべたように、マン管法は平成十三年の八月一日に施行されている。マンションＡの管理組合と管理会社との委託契約の契約年度は六月十五日から翌年の六月十四日までであるから、Ｃ社は少なくとも、平成十四年の三月までに最初の重要事項説明会を開催し、平成十五年と平成十六年の同じ時期に、重要事項説明書を全区分所有者に交付しなけらばならなかったはずである。
　実に三年間にわたって、Ｃ社は法律違反を犯し、契約の本来の主体である私たちマンションＡの区分所有者は、どんな管理会社と、どのような条件で契約しているのかという基本的な情報を知らされないままにこの三年間を過ごしてきたことになる。
　私は、三月二十九日、別の用事でＣ社に電話をし、担当者に翌日マンションに来るよう依頼した。その際、ついでにこの問題を指摘し、重要事項説明書を持参するよう求めた。翌日、Ｃ社は何事かを感じ取ったらしく、担当者のほかに上司の取締役部長が同道してやってきた。そして、部長は、私に対し、次の二点を主張した。
　〈１〉重要事項説明書は、管理組合の理事長に交付し、同理事長の了解を得て、区分所有者への配布を省略した。
　〈２〉区分所有者への重要事項説明書の配布を省略したことは、法律に違反するとは言えない。マン管法第７２条３項に次のように規定されていることから、配布の省略は可能である。
　第七十二条　３ 前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
　部長はこの部分のコピーを示し、マンションＡの管理組合には「管理者」、すなわち管理組合の「理事長」が置かれているから、理事長に重要事項の説明をしたので、区分所有者には配布しなくてもよいのだ、というのである。そして、その解釈が正当なものであることは、３項の冒頭に、「前項の場合において」と書いてあることから裏付けられるというのである。
　私は、その法律解釈は間違いであること、いずれ国土交通省に確かめることを伝え、しかし、その場では論争することをひかえた。

誤った法律解釈とごまかしに頼る管理会社

　ここで、論点を改めて整理すると、マン管法第７２条についての私の解釈は、
　１．第２項によって、マンション管理業者は、重要事項説明書を、区分所有者全員に交付しなければならない。
　２．それに加えて、第３項の規定によって、マンション管理組合に管理者、すなわち理事長が置かれているときは、
　　　その理事長に対し、重要事項説明書を交付するだけではなく、口頭で説明をしなければならない。
　というものである。それに対し、Ｃ社の部長の解釈は、第３項の冒頭にある「前項の場合において」という文言を根拠に、マンション管理組合に管理者＝理事長が置かれているときは、その理事長に説明すれば、個々の区分所有者への交付はしなくてもよい、というものである。つまり、右記の２．が実行されていれば、１．の義務は免除されるというのである。そんな法律の読み方は、決して成り立たない。
　第一に、もし、法律でいったん規定した義務が、後の規定によって免除されるなら、法律の文言にそのように明示するか、「前項の規定にかかわらず」などの、逆接の言葉が現れなければならない。部長が言及した「前項の場合において」という文言は、区分所有者全員への重要事項説明書の交付義務を免除するためではなく、単に前項の言葉を繰り返すことを省略するために用いられたものに過ぎない。
　第二に、常識で考えても、理事長に説明したから区分所有者へは契約についての情報を何も与えなくてよい、などという規定を法律で行うはずがない。事柄の最も根源にあるのは、あくまで区分所有者個々人の所有権である。
　私は、念のため、国土交通省総合政策局不動産課（担当、沼田氏、松井氏）に電話で問い合わせ、私の解釈で全く間違っていないことを確認した。部長の解釈を紹介したところ、そんな法律の読み方はない、と一笑に付された。さらに、いくつかの法律注釈書でも同じことを確認した。
　これははなはだ重大な事態である。もし、Ｃ社の部長が、私に提示した法律の読み方を本当に信じていたとしたら、その管理会社の管理能力に根本的な疑問を持たざるを得ない。また、もし部長が自社の非を認めたくなくて、私への説明でごまかせると考えたとしたら、顧客に対する重大な背信行為になる。
　さらに、部長は、理事長に了解を得ているという趣旨の発言をした。私は、これも不審に思い、後日、理事長にお目にかかった際、このことを確かめた。理事長は、「重要事項説明書は、読んでおいてほしいと渡された。区分所有者への交付の省略などの話をしたことはない」と答えた。
　このことから、Ｃ社はマン管法第七十二条２項の全区分所有者への重要事項説明書の交付を怠っていたばかりでなく、３項の管理組合理事長に対する口頭の説明義務をもさぼっていたことが暴露された。
　こうしたことも機縁の一つとなって、今、マンションＡではＣ社から管理費削減協会への管理会社変更の動きが、本稿の連載と同時進行で進んでいる。

月曜評論　平成16年6月号
マンスリー・ノート・５４
マンション居住者の権利は守られているか（下）
公開ディベートで管理会社の変更を実現
拓殖大学教授■藤岡　信勝

修繕積立金の「再値上げ・臨時徴収」が不可避に

　私が居住するマンションＡの管理会社Ｃ社は、「マンション管理適正化法」に定められた重要事項説明書の配布を三年間にわたって怠ってきた。しかも、私が行ったその指摘に対して、Ｃ社は欺瞞的な対応をしたことを前回述べた。これだけで管理会社を変更する十分すぎるほどの理由になる。それに加えて、Ｃ社の管理の実態には、私たち入居者として見過ごすことのできない重大な欠陥があった。三月初めに提出された管理費削減協会による簡易診断の報告書によれば、問題は次の二点に集約される。
　第一に、マンションの管理費については、管理会社の変更によって、二十六パーセントの削減が可能であることがわかった。
　第二に、修繕積立金会計について、重大な事実が明らかとなった。マンションＡは建築後七年目となるのだが、数年後に予定されている大規模修繕工事の際に、赤字となることが確実な見通しとなったのである。修繕積立金については、各戸からの徴収額を一年前の二月に大幅に増額したばかりであった。それなのに、赤字分を補うために再び増額するか、一時金の徴収が必要になるというのである。
　マンションＡの入居時の修繕積立金の負担額は、四十六戸の部屋のスペースによって多少の違いがあるが、私が入居している最も標準的なサイズの場合、月額千二百円だった。これは、かなり低い負担額である。それでことがすめば結構なことだ。ところが、マンションは「十年補修」といって、築後十年に大規模な修繕を行うのが定石となっている。従来通りの低額の積立金のままでいくと、十年補修の時期には、約五千六百万円の不足が生じる計算となることが管理会社Ｃ社によって指摘された。
　それでは、なぜ、入居時の修繕積立金について、そのように低い負担額が設定されたのだろうか。福剛著『マンション管理費はここまで節約できる』（二〇〇二年、文春文庫ＰＬＵＳ）には、次のような記述がある。
「ほとんどのマンションでは、販売時に分譲業者が売りやすくするために修繕積立金を低く設定しています。管理費の高い物件は敬遠されるためです。毎月支払うお金ですから、住宅ローンのことも考えると、管理費は安いほうがいいと思ってしまいがちです。修繕積立金が低く設定されていると、いずれ１０年ほどで大規模修繕をするときになって工事費が不足することになります。そうなると、工事規模により数十万円～数百万円単位で一時金を各戸が負担せざるを得なくなります」（３６ページ） 　まさにこの指摘通りのことが、わがマンションでも起こっていたのである。そこで、巨額な一時金の負担を避けるため、あらかじめ修繕積立金の月額を増やして対応しようとしたのが値上げの趣旨であった。昨年二月に開かれた管理組合の臨時総会で、出席者の四分の三以上の賛成で値上げを決めたのだった。私の場合、修繕積立金の月額は、千二百円から一挙に一万七千八百九十円に引き上げられた。通常の管理費と合わせて、月額二万九千八百九十円の負担となった。
　この値上げは、もちろん、管理会社Ｃ社の提案と主導によって決定したものである。私たち入居者は、Ｃ社の説明を受けて値上げを承認した。やむを得ないことだった。ところが、この値上げによっても、管理会社の計画している大規模修繕を実施すると赤字に転落することが目に見えている、というのが管理費削減協会による試算の結果だったのである。

管理会社変更のための行動を起こすことを決意

　数年後に修繕積立金会計が破綻するというような事態が起こったのはなぜだろうか。管理会社Ｃ社が入居者に配布した年次別修繕計画表がある。タテに工事の種類を書き、ヨコに年次を書いてクロスさせた一覧表である。まず考えられるのは、この計画書が全くずさんなものだという可能性である。ひょっとしたら、こうした計画は、私たちの居住するマンションの個別の事情に即して立案したものではなく、同じような規模のマンションの修理のパタンを当てはめてつくった作文なのかも知れない。いや、そうであるに違いない。
　管理会社Ｃ社は、まさか右の簡易診断の結果を予想したのではあるまいが、私の要求に応じて三月末に重要事項説明書を持参した際に、頼みもしないのに、同社の部長が「今のところ、このように考えています」として、新しい修繕計画の一覧表を私に手渡した。それは、従来のものとは形式が全く異なり、私にはよく意味が読みとれないものだったのだが、表の下に備考欄があり、そこには、次のようなことが書かれてあった。
「大規模修繕は一般的には１０年と言われておりますが、最近の物件は１２から１５年まで伸ばしても大丈夫かと思われます。平均１７年［このあたり意味と脈絡が不明ー引用者］ 一般的に修繕費用といたしましては１戸当り８０～１００万円といわれております。当物件は管理室あわせて４７戸ですので約４０００万位かと思われます。 初回大規模修繕終了後、資金計画の見直し（一時金の徴収、積立金の値上げ）が必要になります。」

この備考欄の記述から、次のことが読みとれる。

　第一に、管理会社は、修繕積立金会計が赤字になることに気付き、「十年補修」を先延ばしして赤字が顕在化することを避ける作戦に出たらしいこと。
　第二に、それでも、初回大規模修繕終了後、「一時金の徴収、修繕積立金の値上げ」が必要になることを認めざるを得ないこと。
　第三に、管理会社の発想は、私たちのマンションについての個別の診断にもとづくものではなく、あくまで一般的なパタンを当てはめようとしていること。
　ここには、重大な問題がある。まず、赤字が顕在化するのを糊塗するため「十年補修」の時期を、個別の診断によらず一般論で遅らせると、マンションの建物が劣化する危険がある。一級建築士の資格をもつ管理費削減協会の担当者の話によれば、マンションの建物の診断結果は、当然のことながら個々のマンションによってすべて異なっているという。例えて言えば、人間の体の健康診断のようなもので、体を診察せずに「四十代男性」についての平均的なデータから診断書をつくられてはたまったものではない。しかも、それでも、いずれ、「一時金の徴収、修繕積立金の値上げ」が必要になるという事実は避けられないというのである。
　こんな管理会社に任せておいたのでは、私たちのマンションはボロボロにされるかもしれない。あるいはまた、ずさんな計画にもとづき、必要もない修繕費を負担させられる可能性もある。関心を持たなければ「知らぬが仏」で過ぎていたかもしれないが、事情を知ってしまった以上、アクションを起こさないわけにはいかない。

賛同者十人で臨時総会の招集と説明会の開催を決定

　私は、同じ立場にあるＨさんと相談し、マンションの居住者のうち、元理事長さんや隣近所の知り合いの人たち十人ほどの方々に手分けして呼びかけ、拙宅に集まってもらった。私とＨさんがこもごも事情を話し、管理費削減協会の担当者の説明も受け、管理会社変更の問題を組合員有志として発議することを提案した。
　その結果、管理規約に基づき十人の署名をもって、管理組合の理事長に対し「管理会社の変更」を議題とする臨時総会の招集を要求することとした。あわせて、説明会を開催することも決めた。
　説明会の案内文書に添付した「マンション管理会社変更の趣意書」は、次のような文面だった。（一部、固有名詞を匿名化した）
１．管理会社は、組合員（区分所有者）のために仕事をしているとは限りません
　マンションの管理費や修繕積立金が不当に高く徴収され、これが管理会社の利益の源泉となる傾向にあることが指摘され社会的な問題となっています。管理会社は、組合員（区分所有者）のために仕事をしているとは限らないのです。
２．隣接のマンションで「管理費３１パーセントの削減」を実現しました
　署名人のうち、ＦとＨは、たまたま、当マンションに隣接するマンションの管理組合の理事を仰せつかっておりますが、管理会社を変更することで、「管理費３１パーセントの削減」を実現することに成功しました。
３．エレベーター工事の見積もりは、１０００万円から５００万円にダウンしました
　そればかりではありません。管理会社を変更してみると、今までの管理会社の修繕計画では、１０００万円かかるとして計上されていたエレベーターの大規模修理の予算が、実際は、５００万円ですむことがわかりました。しかも、これは同じエレベーター会社による、同じ内容の工事であることにご注目下さい。
４．管理会社の変更で管理の質は向上しています
　さらに、管理費を削減したにもかかわらず、管理の質は今までの管理会社よりも格段に向上し、組合員から喜ばれています。いま、管理組合では、毎月の管理費の値下げを検討しています。
５．私たちのマンションも問題をかかえています
　隣のマンションがかかえていた問題は、私たちのマンションにもあることがわかりました。当マンションの修繕積立金は、昨年２月の臨時総会で大幅に値上げしたばかりですが、管理会社の計画では、さらに一時金の徴収や修繕積立金の値上げが予定されています。そんなことが本当に必要なのでしょうか。
６．管理会社の変更により問題を解決したい
　私たちは、修繕積立金の再度の値上げにも、一時金の徴収にも反対です。さらに実態を知るためにも、管理会社の変更を提案します。
７．従来の管理会社にも説明していただきます
　 四月二十日・二十一日の説明会には、新規にお願いすることを提案する管理会社だけでなく、従来の管理会社も招き、説明していただきます。判断するのは私たち区分所有者です。また、従来の管理会社の仕事ぶりの評価と今回の提案は直接関係がないことも明記しておきます。
８．今の時期に取り組む必要があります
　このままでは、従来の管理会社との契約は、来る６月１５日に更新され、さらにそれからの１年間、管理会社は変更できなくなります。管理委託契約書により、従来の管理会社との契約を変更するためには、２ヶ月前の４月１４日までに通告する必要がありました。さらに、新旧管理会社間の引き継ぎの期間を計算すると、５月９日までに臨時総会を開く必要があるわけです。
　私たちの提案は、現在の理事会と何ら対立する立場に立つものではありません。現在の理事会は４月１日で正式な任期が切れていることもふまえ、規約に基づいて臨時総会を開催して、よりよいマンションの環境を作り出そうとするものです。ご理解、ご協力、ご参加を切にお願い申し上げます。

従来の管理会社も出席して公開ディベートを開催

　この説明会の計画で最も肝心なポイントは、この場に、新たに管理会社として契約することを提案する管理費削減協会だけでなく、従来の管理会社Ｃ社の出席も要請したことである。Ｃ社にも言い分があるかもしれないし、入居者の側からもＣ社に質問したいことがたくさんある。また、一方の側からだけ話を聞くというのもフェアーではない。どちらの管理会社にも公平に発言の機会を与えるべきだ。
　そもそも、私たちが管理会社を変更しようとするのは、それ自体が目的ではない。要はマンションの管理の質が向上すればよいのである。もし、従来の管理会社Ｃ社が、管理費削減協会よりももっと良い条件を提示し、私たちを納得させることができれば、引き続きＣ社に管理を委託する結果になっても少しも構わない。私たちには何も管理費削減協会に特別の義理があるわけではない。どちらにしても、両方の管理会社に出席してもらうことは、問題の性格をよく知る上で大きな助けになるに違いない。
　この説明会は、契約の獲得をめざす二つの業者間の公開ディベートであり、顧客であるマンション居住者の面前で行われるコンペの性格をもつ。本来、業者選択の主体であるべきマンションの区分所有者が、初めて正当な位置に座を占める場でもある。管理費削減協会は、この説明会の企画の趣旨をよく理解し、直ちに積極的に賛成してくれた。
　問題は、管理会社をはずされる可能性のあるＣ社のほうである。はたして出席してくれるだろうか。もしＣ社が出席すれば、問題の構造がより鮮明になって私たち入居者の理解を深めるのに好都合である。もしＣ社が出席しないとしたら、Ｃ社は契約の可能性を放棄したことになり、管理会社の変更は説明会の時点でほぼ既定の事実となる。管理会社の変更を推進する立場からいうと、「どちらに転んでもシメタ！」という状況である。もちろん、Ｃ社が出席してくれるほうが望ましいことは言うまでもない。私は署名人を代表してＣ社に出席を要請する連絡をおこなった。その際、出席しないことも選択肢の一つであることを念のため付け加えた。
　説明会の前日に、Ｃ社からは直接の担当者と上司の取締役部長の二人が出席すると伝えてきた。はじめは時間をずらして会社ごとに別々に説明させてほしいと言ってきたが、私が「全国教室ディベート連盟」の初代理事長であること、説明会の運営は厳正・公平に行うこと、出席者に恥をかかせるようなことは絶対にしないこと、などを約束してディベートの形式を了解してもらった。
　契約を競う複数の業者が同席してディベートを行うなど、滅多にない機会であるらしい。管理費削減協会は、新任社員の研修のためディベートの様子を後ろの席で傍聴させてほしいと依頼してきたが、お断りした。それを認めれば、Ｃ社にも他の社員の同席を認めねばならない。
　二日にわたる説明会は、まず冒頭で私が十分間ほど経過と趣旨を説明し、次いでＣ社、管理費削減協会の順に、それぞれ十分間づつ基本的な説明を行う。あとは交互に参加者との質疑の時間に充てることにした。質疑が尽きた場合、または会が二時間を超えた時点で終了とすることとした。説明会を二回行うのは、参加者の便宜のためであり、従って一日目の提示条件を二日目に変更しないことなどのルールも確認した。以下、主要なポイントを列挙する。
　１．管理費の削減については、Ｃ社は七パーセント、管理費削減協会は二十五パーセントの削減を提示した。
　２．修繕積立金については、Ｃ社は大規模修繕工事の延期などの方法により値上げを行わない案を提示した。管理費削減協会は、管理費会計で削減された資金を修繕積立金会計に繰り入れるとともに、大規模修繕工事自体についても、中間マージンを排し、業者間の競争原理を機能させることで、Ｃ社の計画した通りの工事を、その水準を低下させることなく実施することが可能であること、しかもその場合、修繕積立金の負担額の値上げや再徴収がギリギリ回避できることをグラフを示して説明した。
　３．その他、管理のありかたについては、管理費削減協会は情報公開と透明性を強調し、Ｃ社は午前九時から午後三時まで、管理人を常駐させることで「資産価値」を高めることを提案した。
　参加者の質疑では、Ｃ社がさきに提出していた長期修繕計画の根拠と、それがいとも簡単に変更できるたぐいのものであったことへの疑問が中心となった。Ｃ社の計画では将来本当に値上げが必要ないのか、回答は判然としなかった。また、新たに提案してきた「管理人常駐」の費用について、これはむしろ管理費の値上げの要因になるのではないかと懸念されたが、説明は二転三転し、曖昧なままに終始した。ただし、管理費削減協会側にも厳しい質問が、元理事長氏からなされた。これは問題の理解を深めるためにも、説明会が一方的な雰囲気の会にならないためにも非常によかった。
　二つの業者のどちらが真剣に問題を研究し、具体的な根拠をもって提案しているかは誰の目にも明らかだった。説明会の前日、Ｃ社は重要事項説明書をお詫び文を添えて全居住者に各戸配布した。私の指摘を結果として全面的に認めたのである。ところが、説明会の席で、各戸配布された資料のうち、「管理委託契約書」に記載されたマンションＡの住所が全く間違っていることを参加者の一人が指摘した。Ｃ社が管理している別のマンションの契約書と混同したらしい。Ｃ社にとっては「万事休す」であった。司会役の私は、「率直に言って不利な立場にあるにもかかわらず、二日にわたり説明会に出席していただいたＣ社に心からのお礼を申し上げたい」と発言した。Ｃ社の側からも、「このように公平に発言の機会を与えられたことに感謝する」という趣旨の言葉があり、説明会を終えた。
　 五月九日、マンションＡの管理組合の臨時総会が開催された。反対一名、棄権一名を除く圧倒的多数で管理会社の変更が決議された。